LOCAZIONI BREVI: CON TRE IMMOBILI È ATTIVITÀ D’IMPRESA
La Legge di Bilancio 2026 introduce un cambiamento significativo nella disciplina delle locazioni brevi, incidendo in modo diretto sulle scelte dei proprietari immobiliari che affittano abitazioni per periodi inferiori ai 30 giorni. A partire dal 2026, infatti, il confine tra gestione “privata” e attività imprenditoriale viene anticipato, con effetti fiscali e amministrativi tutt’altro che marginali.
La novità principale riguarda il numero di immobili destinati alla locazione breve. In base alla nuova formulazione normativa, il legislatore stabilisce che la locazione di tre o più unità immobiliari per periodi brevi venga automaticamente considerata attività svolta in forma d’impresa. Non si tratta più, come in passato, di una soglia fissata a cinque immobili, ma di un limite molto più stringente, che riduce a due il numero massimo di abitazioni per le quali è possibile mantenere un inquadramento fiscale “privatistico”.
La modifica si inserisce in un percorso di progressivo irrigidimento delle regole sulle locazioni turistiche, avviato già negli anni precedenti e rafforzato da strumenti come il codice identificativo nazionale. L’obiettivo dichiarato è quello di aumentare la tracciabilità e il controllo di un settore in forte espansione, con ricadute sul sistema ricettivo del Paese.
Per comprendere la portata dell’intervento è utile richiamare brevemente il regime delle locazioni brevi. Si tratta di contratti di durata non superiore a 30 giorni, relativi a immobili ad uso abitativo situati in Italia, che possono includere servizi accessori come pulizia, biancheria o connessione internet, ma non prestazioni aggiuntive tipiche delle strutture ricettive. Il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, anche con il supporto di intermediari o piattaforme online.
In questo ambito, la normativa consente di optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che esclude l’applicazione dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e bollo. L’aliquota ordinaria è fissata al 26%, ma scende al 21% se il contribuente individua un solo immobile come “prima unità” in sede di dichiarazione dei redditi.
La Legge di Bilancio 2026 non elimina questo impianto, ma ne restringe l’ambito di applicazione. Da quest’anno, il trattamento fiscale riservato ai privati potrà essere utilizzato esclusivamente per due immobili. Il primo continuerà a beneficiare dell’aliquota ridotta al 21%, mentre per il secondo scatterà l’aliquota più elevata del 26%. Dal terzo immobile in poi, invece, la locazione breve non potrà più essere considerata una gestione occasionale o privata.
Superata la soglia dei due immobili, l’attività viene dunque considerata organizzata e continuativa, e quindi assimilabile a quella di un operatore economico. Questo significa che il proprietario sarà tenuto ad aprire una partita IVA, adottare un regime contabile adeguato e rispettare tutti gli obblighi fiscali e previdenziali previsti per le imprese.
È importante sottolineare che questa regola riguarda esclusivamente le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni. Per i contratti di locazione ordinaria, con durata superiore e obbligo di registrazione, continua a valere una valutazione diversa. In questi casi, anche un proprietario che possieda numerosi immobili può, in assenza di un’organizzazione strutturata, rimanere nell’ambito della gestione privata e dichiarare i relativi redditi come redditi fondiari.
Per molti proprietari si tratta di un cambio di prospettiva che richiederà valutazioni attente sulle modalità di utilizzo del proprio patrimonio immobiliare.
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